北京租房自由门槛多高？看这份租房大数据解密
3月13日，贝壳研究院以北京市2019年发生交易的6102个小区、12.3万套房源为研究样本发布租房报告。报告显示，在北京，想要住在距离地铁站点1千米内，平均月租金水平要达到3800元以上，且每靠近地铁站点500米，单位租金增超12%。而“租房自由”的门槛为7600元。
近六成租赁房源分布在四环至六环
报告显示，北京租赁小区的空间分布特征是，集聚与离散现象同时存在，中心城区集聚现象明显，北部租赁房源分布多于南部，东部租赁房源分布多于西部。从租赁小区分布情况看，朝阳区、海淀区和丰台区集聚了全市51%的租赁小区，其中朝阳区租赁小区数量最多，占比达21.2%。如果将各城区面积考虑在内，西城区和东城区的租赁小区分布密度远高于其他城区，即租赁房源集聚程度较高。
分环线来看，约29.4%的租赁小区分布在五环至六环，二至三环占比20.5%，但从分布密度来看，二环至三环租赁小区分布密度最高，单位小区面积数达80个，且环线越靠外，分布越离散。从租赁房源的分布来看，四环至六环仍然是房源主要集聚地，占比达58%，二环至四环的租赁房源分布密度高。
每靠近地铁站点500米，单位租金增超12%
地铁作为主要的通勤工具，房子离地铁站的距离是影响他们租房的关键因素。贝壳研究院定义距离地铁站1.5公里范围内的房源为地铁房，计算出各地铁站点的租金并投射到地图上。
报告指出，北京地铁站点高租金聚集地主要分布于中心城区，呈现出明显的北高南低态势。分环线来看，三环内地铁站点租金较高，并随着环线外扩，租金水平逐渐降低。从商圈维度看，北京地铁站点租金高地对应着金融街(6.950, -0.07, -1.00%)、中关村(9.110, -0.19, -2.04%)、国贸等几大核心商务工作区，名企聚集与高薪报酬支撑起周边租赁房源价格在北京各大商圈中脱颖而出。
距离地铁站点越近，租金水平就越高（不考虑其他因素影响）；越远离地铁站，单间租金降幅愈大。在北京，想要住在距离地铁站点1千米内，平均月租金水平要达到3800元以上，且每靠近站点500米，单位租金要增加12%以上。想花2000元租一个单间，大概率要到距离地铁站3千米开外的区域选择房源。
东三环泛国贸区域生活最便利
生活便利性也是租赁群体在租房时必须考虑的因素之一，报告指出，从租赁小区生活便利性指数的分布特征看，中心城区的便利程度更高，尤其是东城区的便利性居北京所有城区的首位。外围城区的租住便利性相对较弱，但也出现了区域性集聚效应，一些核心商圈的便利性水平并不低。
生活便利性指数与单位租金之间的相关系数为0.6，即二者之间的正相关关系成立。小区生活便利性程度高，意味着小区周边所承载的配套资源优势更强，自然就需要更高的租金来为之付费。
北京生活便利程度TOP10商圈，主要分布在东三环泛国贸区域范围及周边，包括东大桥、朝阳门外、东花市等，这些商圈在商业、商务、休闲娱乐、交通等方面的优势显著。
预算7400元才能实现租房自由
报告指出，在北京，每月房租5000元可以租到77.5%的租赁房源，每月房租7000元即可租到全市94.1%的租赁房源。要想实现租房自由，即可以租到全市95%以上的房源，则对应需要每月房租7400元。
调研数据显示，44%的北京受访者接受的房租收入比在30%以下，42.67%的受访者接受的房租收入比在30-50%；如果按照50%计算，想要实现租赁自由，月收入至少达到1.5万元；如果按照30%计算，月收入至少达到2.4万元。
从各小区的平均单间租金来看，月租金3000元可以租到全市31.2%的小区，但主要是分布在方圆20公里范围之外。月租金5000元基本上可覆盖全市80.5%的租赁小区，范围涉及城区5-20公里之内。租金分布差异化特征明显，10-20公里范围内，北部区域租金集中在3000-5000元，而南部多在3000元以下。究其原因，主要是北部地区集聚了西二旗、望京、中关村等热门商圈。
其中，CBD、三元桥和建国门外三大商圈月租金水平达7600元以上，其中CBD商圈单间平均月租金高达8167元，在众多商圈中一骑绝尘，这也正好与其商业氛围浓厚、交通便利、名企聚集的特征相贴合。TOP20商圈地段优势明显，多为商务工作或商业繁华区的聚集地。
近六成租赁房源分布在四环至六环
报告显示，北京租赁小区的空间分布特征是，集聚与离散现象同时存在，中心城区集聚现象明显，北部租赁房源分布多于南部，东部租赁房源分布多于西部。从租赁小区分布情况看，朝阳区、海淀区和丰台区集聚了全市51%的租赁小区，其中朝阳区租赁小区数量最多，占比达21.2%。如果将各城区面积考虑在内，西城区和东城区的租赁小区分布密度远高于其他城区，即租赁房源集聚程度较高。
分环线来看，约29.4%的租赁小区分布在五环至六环，二至三环占比20.5%，但从分布密度来看，二环至三环租赁小区分布密度最高，单位小区面积数达80个，且环线越靠外，分布越离散。从租赁房源的分布来看，四环至六环仍然是房源主要集聚地，占比达58%，二环至四环的租赁房源分布密度高。
每靠近地铁站点500米，单位租金增超12%
地铁作为主要的通勤工具，房子离地铁站的距离是影响他们租房的关键因素。贝壳研究院定义距离地铁站1.5公里范围内的房源为地铁房，计算出各地铁站点的租金并投射到地图上。
报告指出，北京地铁站点高租金聚集地主要分布于中心城区，呈现出明显的北高南低态势。分环线来看，三环内地铁站点租金较高，并随着环线外扩，租金水平逐渐降低。从商圈维度看，北京地铁站点租金高地对应着金融街(6.950, -0.07, -1.00%)、中关村(9.110, -0.19, -2.04%)、国贸等几大核心商务工作区，名企聚集与高薪报酬支撑起周边租赁房源价格在北京各大商圈中脱颖而出。
距离地铁站点越近，租金水平就越高（不考虑其他因素影响）；越远离地铁站，单间租金降幅愈大。在北京，想要住在距离地铁站点1千米内，平均月租金水平要达到3800元以上，且每靠近站点500米，单位租金要增加12%以上。想花2000元租一个单间，大概率要到距离地铁站3千米开外的区域选择房源。
东三环泛国贸区域生活最便利
生活便利性也是租赁群体在租房时必须考虑的因素之一，报告指出，从租赁小区生活便利性指数的分布特征看，中心城区的便利程度更高，尤其是东城区的便利性居北京所有城区的首位。外围城区的租住便利性相对较弱，但也出现了区域性集聚效应，一些核心商圈的便利性水平并不低。
生活便利性指数与单位租金之间的相关系数为0.6，即二者之间的正相关关系成立。小区生活便利性程度高，意味着小区周边所承载的配套资源优势更强，自然就需要更高的租金来为之付费。
北京生活便利程度TOP10商圈，主要分布在东三环泛国贸区域范围及周边，包括东大桥、朝阳门外、东花市等，这些商圈在商业、商务、休闲娱乐、交通等方面的优势显著。
预算7400元才能实现租房自由
报告指出，在北京，每月房租5000元可以租到77.5%的租赁房源，每月房租7000元即可租到全市94.1%的租赁房源。要想实现租房自由，即可以租到全市95%以上的房源，则对应需要每月房租7400元。
调研数据显示，44%的北京受访者接受的房租收入比在30%以下，42.67%的受访者接受的房租收入比在30-50%；如果按照50%计算，想要实现租赁自由，月收入至少达到1.5万元；如果按照30%计算，月收入至少达到2.4万元。
从各小区的平均单间租金来看，月租金3000元可以租到全市31.2%的小区，但主要是分布在方圆20公里范围之外。月租金5000元基本上可覆盖全市80.5%的租赁小区，范围涉及城区5-20公里之内。租金分布差异化特征明显，10-20公里范围内，北部区域租金集中在3000-5000元，而南部多在3000元以下。究其原因，主要是北部地区集聚了西二旗、望京、中关村等热门商圈。
其中，CBD、三元桥和建国门外三大商圈月租金水平达7600元以上，其中CBD商圈单间平均月租金高达8167元，在众多商圈中一骑绝尘，这也正好与其商业氛围浓厚、交通便利、名企聚集的特征相贴合。TOP20商圈地段优势明显，多为商务工作或商业繁华区的聚集地。
